Een inschrijving, iets waar je ongetwijfeld van hebt gehoord of mee te maken hebt gehad als je weleens je zinnen hebt gezet op een populair huis. Helemaal in een verkopersmarkt (zoals we de afgelopen jaren gezien hebben) komt verkoop bij inschrijving vaak voor. Wij leggen uit wat het is en waar je op moet letten.
Bij de meest voorkomende manier van bieden zijn de onderhandelingen pas begonnen wanneer de verkoper een tegenvoorstel heeft uitgebracht. De verkoper mag volgens dit systeem pas met andere bieders in onderhandeling gaat als hij er met de eerste niet uitkomt. Wanneer er veel belangstelling is voor een woning dan is de kans groot dat er meerdere biedingen door verschillende geïnteresseerden worden uitgebracht.
Je kunt je dan wel voorstellen dat het dan voor alle betrokkenen duidelijkheid geeft als alle biedingen voor een bepaald moment binnen zijn. De verkoper kan dan besluiten om iedereen de kans te geven om binnen een vooraf bepaalde termijn eenmalig een eindbod te doen. Deze werkwijze wordt ook wel een (verkorte) inschrijving genoemd.
Let op: Dit artikel is geschreven op basis van de richtlijnen van de NVM. De richtlijnen bij verkopen bij inschrijving van een andere branchevereniging, zoals de VBO of VastgoedPro kunnen afwijken. Houd er rekening mee dat het om richtlijnen gaat. Een makelaar is niet verplicht deze richtlijnen te volgen. Controleer daarom altijd bij de verkopende partij welke procedure wordt gevolgd als je besluit om mee te doen aan een inschrijving.
De verkoper treedt bij het verkopen bij inschrijving niet met één specifieke gegadigde in onderhandeling (wat betekent dat hij of zij niet met de rest mag onderhandelen), maar geeft iedereen een eerlijke kans om te bieden. Als voor deze manier van verkopen wordt gekozen, worden eventuele huidige onderhandelingen stilgelegd. De partij met wie verkoper in onderhandeling was krijgt natuurlijk ook de kans om een eindbod uit te brengen. Na het sluiten van de inschrijving kan de verkoper vervolgens uit de uitgebrachte biedingen een keuze maken.
De verkoper heeft altijd het ‘recht van gunning’. Dat betekent dat hij of zij mag bepalen of de combinatie van prijs en voorwaarden voldoende is om aan een bepaalde bieder te verkopen. Verkoper is dus niet verplicht aan de hoogste bieder te verkopen, maar kan bijvoorbeeld ook kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden.
Biedingen worden door de makelaar met verkoper besproken en de verkoper beslist uiteindelijk aan wie hij de verkoop gunt. Er kan zelfs worden besloten niet te gunnen (niet te verkopen). Alle betrokken partijen worden hier zo snel mogelijk over geïnformeerd.
Vanwege het recht van gunning wordt tegenwoordig ook wel eens een persoonlijk verhaal meegestuurd bij de inschrijving. Hierin vertellen kopers iets over zichzelf en wat hun zo aanspreekt in de woning. Hiermee hopen zij meer kans te maken op gunning van de verkoper.
Als je een bod doet moet dat worden uitgedrukt in een absoluut bedrag en het bod mag niet zijn gerelateerd aan een ander bod. Het is met andere woorden niet mogelijk om een bod te doen van bijvoorbeeld ‘duizend euro boven het hoogste bod’. Je bod wordt dan ongeldig verklaard.
Naast de prijs moet een bod ook de voorgestelde leveringsdatum en eventuele (ontbindende) voorwaarden bevatten. Dit zijn voor de verkoper namelijk belangrijke criteria bij het maken van de verkoopbeslissing. Je bent zelf verantwoordelijk dat je bod voor het sluitingstijdstip bekend is bij de verkopend makelaar.
De makelaar mag geïnteresseerden niet tegen elkaar op laten bieden. Daarom hoor je nooit wat andere bieders hebben geboden. Heel officieel gezien zou je een bod uit moeten brengen door een biedingsformulier in te vullen en deze in een gesloten envelop naar het kantoor van de makelaar te brengen of op te sturen. Tegenwoordig worden de meeste biedingen gewoon via de mail uitgebracht. Pas met het sluiten van de inschrijving, op het ‘sluitingstijdstip’, worden de biedingen bekend gemaakt aan alleen de verkoper.
Dit betekent dat je ‘blind’ moet bieden. En dat is voor veel geïnteresseerden lastig. Aan de ene kant weet je niet of je met jouw bod kans maakt en dit brengt onzekerheid met zich mee. Je wil natuurlijk niet te weinig bieden, maar ook niet duizenden euro’s boven de één-na-hoogste bieder zitten. Aan de andere kant zouden je kansen ook slinken als anderen jouw bod zouden kennen. Bovendien voorkomt deze regel dat kopers zich laten meeslepen in een biedingenstrijd.
In een krappe woningmarkt maakt dit systeem het er voor potentiële kopers niet makkelijker op, omdat zij niet weten wat anderen bieden en er vaak veel wordt overboden. Als koper kan het hierdoor oneerlijk aanvoelen als de woning niet aan jou verkocht wordt, maar als je er goed over nadenkt is dit hele systeem zo gek nog niet. Uiteindelijk is het de verkoper die bepaalt aan wie hij zijn huis verkoopt en op deze manier geeft hij in ieder geval alle belangstellende die een bod zouden willen uitbrengen ook de mogelijkheid om dit te doen.
Al toen Makelaarsland in 2005 begon was een van de belangrijke pijlers dat onze verkopers inzicht krijgen over alles rondom de verkoop van hun woning. Om dit te kunnen waarborgen wordt bij ons alles digitaal vastgelegd en ook zichtbaar voor onze klanten. Dit geldt dus ook voor de biedingen. Alle biedingen worden direct digitaal geregistreerd en worden ook allemaal zichtbaar voor onze verkopers. Op deze manier is het gewoonweg niet mogelijk om uit ons eigen belang te handelen, maar alleen uit het belang van onze verkoper. Zo kunnen wij garanderen dat het bieden altijd eerlijk gebeurt en iedere belangstellende ook in de gelegenheid is om een bod uit te brengen.
Bij Makelaarsland sturen wij erop om biedingen via ons digitale formulier uit te brengen. Dit gaat allemaal via MijnMakelaarsland zodat biedingen in een beschermde omgeving vastgelegd zijn. Biedingen worden pas na de sluitingstermijn kenbaar gemaakt aan de verkoper, alsof het een gesloten envelop systeem is.
Online bieden wordt op dit moment vaak als alternatief genoemd en staat ook wel bekend onder de naam transparant bieden. Bij online biedingen kan namelijk iedereen direct zien wat andere bieders hebben uitgebracht. De NVM heeft onlangs ook hun eigen systeem voor online bieden geïntroduceerd. Over het open biedsystemen wordt wel eens als nadeel benoemt dat mensen elkaar op laten jagen en hierdoor hoger gaan bieden dan ze eigenlijk willen. Of de uiteindelijke verkoopprijs via online bieden hoger is in vergelijking met verkopen bij inschrijving, is volgens de NVM moeilijk vooraf te bepalen.
Heeft de verkoper jouw bod geaccepteerd? Gefeliciteerd, je hebt dan alle andere bieders buiten spel gezet en de koopovereenkomst kan opgemaakt worden. Als de koopovereenkomst is getekend is de koop voor de verkoper gelijk bindend. De koper heeft dan nog drie dagen wettelijke bedenktijd. Nadat de bedenktijd voorbij is kun je als koper alleen nog onder de koopovereenkomst uit als je rechtsgeldig een beroep doet op een ontbindende voorwaarde, als je die voorwaarde ten minste hebt meegenomen in je bod.
Laten we nog even terugkomen op het punt dat de koop pas bindend is als de koopovereenkomst is getekend. Het lijkt misschien een klein detail, maar wel die mogelijk grote gevolgen voor jou kan hebben. Als de verkoper zich namelijk bedenkt dan is hij vrij om toch van de koop af te zien en eventueel zelfs met iemand anders in zee te gaan. Als jij dus overeenstemming bereikt hebt met de verkoper, zorg dan dat je de koopovereenkomst zo snel mogelijk kan ondertekenen.
Bij Makelaarsland zorgen wij ervoor dat alles wat bij de koopovereenkomst hoort; denk aan de roerende zakenlijst en de NVM-vragenlijst, al voordat de woning beschikbaar komt ingevuld en afgerond is. Zo kunnen wij bij een overeenstemming heel snel de koopovereenkomst opstellen. Als koper hoef jij dan alleen maar je persoonsgegevens aan te leveren en te verifiëren, dit zijn wij als makelaar namelijk verplicht vast te stellen vanwege de Wwft, en de koopovereenkomst is klaar om getekend te worden.
Wanneer er veel interesse is in jouw woning dan kan verkopen bij inschrijving de beste keuze zijn. Wij helpen je graag met de inschrijving. Wil je de mogelijkheden voor jouw huis ontdekken?
Stel al jouw vragen in een gratis en vrijblijvend gesprek met één van onze adviseurs.
‘Ja, ik wil deze video kijken!’, denkt je natuurlijk. Klik dan op de knop Akkoord.
Hiermee plaats je automatisch de cookies van het niveau ‘Compleet’, waardoor onze site optimaal werkt. Meer info over onze cookies: privacyverklaring. Hier kun je je keuze achteraf ook altijd aanpassen.
