We kennen allemaal de jaarlijkse WOZ-beschikking die aan het begin van ieder jaar op de deurmat valt. Maar wat is de WOZ ? Waarom is er een WOZ? En wat zijn de gevolgen voor de waardebepaling van je huis/bezit/grond/bedrijf? Lees onze uitleg en wijzigingen per 2024.
Wat is de WOZ-waarde?
In 1994 is in Nederland de Wet waardering onroerende zaken (afgekort Wet WOZ) aangenomen. De WOZ is opgesteld om de waardering van alle onroerende zaken in Nederland te regelen en daarmee bij iedereen op gelijke wijze belastingen te hefffen. De gemeente is de officiële uitvoerder van de WOZ en bepaalt daarom de waarde van alle onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, gronden e.d.) binnen haar gemeentegrenzen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.
Ben je het niet eens met jouw WOZ-waarde? Lees alles over het maken van bezwaar.
Direct bezwaar indienen? Ook dat kan via de button hieronder.
Doel van de WOZ waarde
De WOZ waarde is in feite ingevoerd zodat de overheid belastingen kan heffen. Er zijn drie verschillende overheden die de WOZ-waarde als uitgangspunt gebruiken voor de heffing van belastingen en dat zijn:
- De Gemeente (onroerendezaakbelasting OZB, afvalstoffenheffing, rioolheffing, forensenbelasting)
- De Belastingdienst (Wet inkomstenbelasting 2001, Wet op de vennootschapsbelasting 1969, Successiewet)
- Waterschap (Watersysteemheffing)
Hoe wordt de WOZ waarde vastgesteld?
De gemeente bepaalt op de waardepeildatum de WOZ van jouw woning (WOZ-object) op basis van de geschatte marktwaarde, oftewel de vrije verkoopwaarde van de woning. Oftewel het bedrag dat het huis zou opleveren wanneer deze zou worden verkocht. De waardepeildatum is altijd 1 januari van het jaar ervoor. De WOZ-beschikking van 2023 heeft dus als waardepeildatum 1 januari 2022. De WOZ wordt bepaald aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt (referentiepanden). Verder wordt de WOZ van de woning berekend op grond van objectkenmerken, zoals:
- De grootte van de woning
De inhoud van de woningGebruiksoppervlakte van de woning- De ligging van de woning
- Bouwjaar van de woning
- Het type woning
- De grondoppervlakte van het perceel
Per 2022: van inhoud naar gebruiksoppervlakte
Zoals je kunt zien, is het tweede punt (de inhoud van de woning, uitgedrukt in kubieke meters) in de bovenstaande opsomming geschrapt. In plaats van het aantal kubieke meters (m3) is elke gemeente nu verplicht de gebruiksoppervlakte in vierkante meters (m2) mee te nemen in de berekening van de WOZ-waarde van een woning. Met de gebruiksoppervlakte wordt het aantal vierkante meters van een woning bedoeld waar daadwerkelijk kan worden gewoond. Om als dusdanig te kunnen worden aangemerkt, dient een betreffende ruimte een stahoogte van minimaal 150 centimeter te hebben. Aangebouwde delen zoals een garage, dakkapel of aanbouw, vallen ook onder de gebruiksoppervlakte.
Waarom is hiertoe besloten?
De Waarderingskamer, de organisatie die toeziet op de WOZ, stelt dat het hanteren van de gebruiksoppervlakte in plaats van inhoud de WOZ-berekening voor woningbezitters veel transparanter maakt en beter aansluit op de woningmarkt. Zo wordt immers dezelfde meetmethode gebruikt als degene die makelaars, taxateurs, beleggers en andere vastgoedprofessionals toepassen. Deze specifieke methode is afgeleid van een landelijke meetmethodiek. De nieuwe manier van taxeren sluit zo dus beter aan op de belevingswereld van woningbezitters en -kopers. Reeds in het najaar van 2016 besloot de Waarderingskamer tot de verplichting van woningtaxaties op basis van gebruiksoppervlakte. Deze nieuwe methodiek werd in 2017 geïntroduceerd, waardoor een deel van de Nederlandse gemeenten al op de nieuwe berekening was overgegaan. Nu, in 2022, stapte de rest van de gemeenten hierop verplicht over.
Kwaliteitsniveau en staat van onderhoud
Afgezien van de hierboven beschreven verandering blijken in de huidige woningmarkt vooral kenmerken als kwaliteitsniveau en onderhoudstoestand van groot belang voor de verkoopbaarheid en daarmee voor de marktwaarde. Deze kenmerken wegen tegenwoordig zwaarder mee bij de WOZ-taxatie dan enkele jaren geleden. De gemeente houdt de objectkenmerken daarom voortdurend actueel, zij controleren omgevingsvergunningen en jaarlijks vergelijkt zij hoogtefoto’s om veranderingen op te sporen. Hierdoor kan de gemeente zien of er bijvoorbeeld een serre is aangebouwd, of een dakkapel is geplaatst. Deze kenmerken worden vastgelegd in de administratie en kunnen vervolgens worden meegenomen in de volgende taxatieronde. Veranderingen in de kwaliteit en het onderhoudsniveau van een woning moeten door een taxateur worden beoordeeld. Vaak wordt hier gebruik gemaakt van actuele foto’s van de straat. De gemeente kan de objectkenmerken op verschillende manieren checken.
Objectenkenmerken checken
- Controleren van internetadvertenties van te koop staande woningen, waarbij foto’s van de woning en de omgeving wordt getoond.
- Na verkoop van een woning ter plekke gaan kijken en beoordelen of de nieuwe eigenaar veranderingen heeft aangebracht. Tegelijkertijd kan er naar de woningen in de directe omgeving gekeken worden.
- Checken van digitale luchtfoto’s van verschillende jaren en deze met elkaar vergelijken.
- Controleer of de ‘eigen’ gegevens nog overeenkomen met de gegevens bij het Kadaster.
- Controleren of de bij de WOZ-taxatie gebruikte kenmerken overeenkomen met de gegevens in de basisregistraties van adressen en gebouwen (bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte).
- Check van spontane meldingen van inwoners, of bezwaarschriften over de objectkenmerken van eigen pand of referentiepanden. Als de meldingen correct zijn dan zal de gemeente deze opnemen in haar administratie.
Uiteraard heeft de woninginhoud in kubieke meters binnen de lijst met objectkenmerken nu plaatsgemaakt voor de gebruiksoppervlakte in vierkante meters.
Heeft de WOZ invloed op de verkoopwaarde van jouw huis?
De WOZ-waarde komt over het algemeen niet overeen met de taxatiewaarde (van de makelaar) en de uiteindelijke koopsom van woningen. Wat is dan de rol van de WOZ-waarde bij het bepalen van de verkoopwaarde van een woning?
Gemeenten taxeren woningen en maken daarbij gebruiken van een vergelijkingsmethode, de zogenaamde modelmatige waardebepaling. Hierbij spelen, zoals hierboven beschreven de kenmerken van een woning een rol, maar ook de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van woningen is de marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met enkele waarderingsvoorschriften. Voor andere WOZ-objecten zoals bijvoorbeeld bedrijfspanden worden andere (ook modelmatige)taxatiemethodes gebruikt. Dit omdat er ook nog andere soorten marktgegevens beschikbaar zijn, zoals bijvoorbeeld huurprijzen.
Bij de WOZ-waardebepaling gelden twee waarderingsvoorschriften:
- Overdrachtsfictie: de getaxeerde prijs die naar verwacht zal worden betaald, als het volle en onbezwaarde eigendom van de woning wordt overgedragen.
- Verkrijgingsfictie: de verkrijger kan het pand in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen.
De WOZ-waarde is een ruwe schatting ter bepaling van de OZB. Een makelaar bekijkt een woning echter veel zorgvuldiger en waarschijnlijk zal de getaxeerde waarde dichter bij de verkoopprijs liggen dan de WOZ-waarde. Over het algemeen gaat men ervan uit dat de WOZ-waarde maar weinig zegt over de verkoopwaarde van een woning of andere objecten. Een lagere WOZ-waarde is zeker niet altijd gunstig. Wanneer u uw woning wilt verkopen dan kan een lagere WOZ-waarde het openingsbod naar beneden trekken. De WOZ-waarde is vrij opvraagbaar en dus door iedereen in te zien. In dit geval kan de WOZ-waarde van invloed zijn op de verkoopprijs.
Hogere belastingen door de nieuwe meetmethode op basis van gebruiksoppervlak?
Ook met een hoge WOZ-waarde prijst men zich echter niet gelukkig, aangezien hogere WOZ-waarden doorgaans tot hogere belastingen leiden. Onder woningbezitters heerst de angst dat de nieuwe meetmethode op basis van gebruiksoppervlakte de belasting omhoog stuwt. De Waarderingskamer heeft echter aangegeven dat dit niet het geval is. De WOZ-waarden kunnen wel degelijk veranderen, maar dit kan zowel hoger als lager betekenen. De afgelopen jaren is gebleken dat de gevolgen van het nieuwe meetsysteem zeer beperkt zijn gebleken. Bovendien is de WOZ-waarde uiteindelijk grotendeels afhankelijk van de gemeente waar je woonachtig bent. Het is namelijk de gemeenteraad die jaarlijks de hoogte van de gemeentelijke belastingen vaststelt.
De rol van WOZ bij afsluiten of oversluiten van een hypotheek
De WOZ-waarde van uw woning is ook van belang bij het aanvragen van een hypotheek. Geldverstrekkers willen weten of de verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek binnen de actuele hypotheeknormen passen. Sommige geldverstrekkers zullen een akkoord gaan met het verstrekken van een hypotheek op grond van de WOZ-waarde. U hoeft uw woning dan geen taxatierapport op te laten stellen. Echter, in de meest gevallen zullen geldverstrekkers vragen om een taxatierapport. Aan het laten opstellen van een taxatierapport zijn kosten verbonden. Bij het oversluiten van een hypotheek wordt over het algemeen een percentage van de WOZ aangehouden en verzoekt men vaak om recente foto’s van de woning. Ook voor herfinanciering of verbouwing kan soms de WOZ-beschikking gebruikt worden.
Niet eens met jouw WOZ-waarde? Maak bezwaar!
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
