We kennen allemaal de jaarlijkse WOZ-beschikking die aan het begin van ieder jaar op de deurmat valt. Maar wat is de WOZ ? Waarom is er een WOZ? En wat zijn de gevolgen voor de waardebepaling van je huis? Lees onze uitleg en wijzigingen per 2025.
Wat is de WOZ waarde?
In 1994 is in Nederland de Wet Waardering Onroerende Zaken (afgekort Wet WOZ) aangenomen. De WOZ is opgesteld om de waardering van alle onroerende zaken in Nederland te regelen en daarmee bij iedereen op gelijke wijze belastingen te hefffen. De gemeente is de officiële uitvoerder van de WOZ en bepaalt daarom de waarde van alle onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, gronden e.d.) binnen haar gemeentegrenzen. De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.
Ben je het niet eens met jouw WOZ-waarde? Lees alles over het maken van bezwaar.
Direct bezwaar indienen? Ook dat kan via de button hieronder.
Doel van de WOZ waarde
De WOZ waarde is in feite ingevoerd zodat de overheid belastingen kan heffen. Er zijn drie verschillende overheden die de WOZ-waarde als uitgangspunt gebruiken voor de heffing van belastingen en dat zijn:
- De Gemeente (onroerendezaakbelasting OZB, afvalstoffenheffing, rioolheffing, forensenbelasting)
- De Belastingdienst (Wet inkomstenbelasting 2001, Wet op de vennootschapsbelasting 1969, Successiewet)
- De Waterschappen (Watersysteemheffing)
Hoe wordt de WOZ waarde vastgesteld?
De gemeente bepaalt op de waardepeildatum de WOZ van jouw woning op basis van de geschatte marktwaarde. Oftewel het geschatte bedrag dat je huis zou opleveren bij verkoop. De waardepeildatum is altijd 1 januari van het jaar ervoor. De WOZ-beschikking van 2025 heeft dus als waardepeildatum 1 januari 2024. Gemeenten taxeren woningen en maken daarbij gebruik van een vergelijkingsmethode, de zogenaamde modelmatige waardebepaling. Voor andere WOZ objecten zoals bijvoorbeeld bedrijfspanden, worden ook andere modelmatige taxatiemethodes gebruikt. Dit omdat er ook nog andere soorten marktgegevens beschikbaar zijn, zoals bijvoorbeeld huurprijzen.
De WOZ wordt bepaald aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt (referentiepanden) en op grond van objectkenmerken, zoals:
- De grootte van de woning
- Gebruiksoppervlakte van de woning
- De ligging van de woning
- Bouwjaar van de woning
- Het type woning
- De grondoppervlakte van het perceel
Kwaliteitsniveau en staat van onderhoud
In de huidige woningmarkt zijn vooral kenmerken als kwaliteitsniveau en onderhoudstoestand van groot belang voor de verkoopbaarheid en daarmee voor de marktwaarde. Deze kenmerken wegen tegenwoordig zwaarder mee bij de WOZ-taxatie dan enkele jaren geleden. De gemeente houdt de objectkenmerken daarom voortdurend actueel, zij controleren omgevingsvergunningen en jaarlijks vergelijkt zij hoogtefoto’s om veranderingen op te sporen. Hierdoor kan de gemeente zien of er bijvoorbeeld een serre is aangebouwd, of een dakkapel is geplaatst. Deze kenmerken worden vastgelegd in de administratie en kunnen vervolgens worden meegenomen in de volgende taxatieronde. Veranderingen in de kwaliteit en het onderhoudsniveau van een woning moeten door een taxateur worden beoordeeld. Vaak wordt hier gebruik gemaakt van actuele foto’s van de straat.
Objectkenmerken controleren
De gemeente kan objectkenmerken op verschillende manieren controleren:
- Controleren van internetadvertenties van te koop staande woningen, waarbij foto’s van de woning en de omgeving wordt getoond.
- Na verkoop van een woning ter plekke gaan kijken en beoordelen of de nieuwe eigenaar veranderingen heeft aangebracht. Tegelijkertijd kan er naar de woningen in de directe omgeving gekeken worden.
- Checken van digitale luchtfoto’s van verschillende jaren en deze met elkaar vergelijken.
- Controleer of de ‘eigen’ gegevens nog overeenkomen met de gegevens bij het Kadaster.
- Controleren of de bij de WOZ-taxatie gebruikte kenmerken overeenkomen met de gegevens in de basisregistraties van adressen en gebouwen (bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte).
- Check van spontane meldingen van inwoners, of bezwaarschriften over de objectkenmerken van eigen pand of referentiepanden. Als de meldingen correct zijn dan zal de gemeente deze opnemen in haar administratie.
Heeft de WOZ waarde invloed op de verkoopwaarde van jouw huis?
De WOZ waarde kan invloed hebben op de verkoopwaarde van een huis, maar het is niet de enige of meest bepalende factor. Potentiële kopers kunnen de WOZ-waarde gebruiken als een referentiepunt om te bepalen of een vraagprijs realistisch is. De WOZ waarde is namelijk vrij opvraagbaar en kunnen kopers dus gebruiken als indicatie. Als de WOZ-waarde significant lager is dan de vraagprijs, kunnen kopers dit zien als een signaal dat de vraagprijs mogelijk te hoog is. Omgekeerd kan een hoge WOZ-waarde de indruk wekken dat het huis meer waard is, wat gunstig kan zijn voor de verkoop.
De WOZ-waarde is een ruwe schatting van je woningwaarde en komt veelal niet overeen met de taxatiewaarde (van de makelaar) en de uiteindelijke koopsom van een woning. Een makelaar bekijkt een woning namelijk veel zorgvuldiger en let daarbij op andere waardebepalende factoren zoals locatie en populariteit van de buurt, actuele situatie op de huizenmarkt en unieke kenmerken van een woning zoals een grote tuin op het zuiden of een energielabel A. Waarschijnlijk zal de getaxeerde waarde dichter bij de verkoopprijs liggen dan de WOZ-waarde. Over het algemeen gaat men ervan uit dat de WOZ waarde maar weinig zegt over de verkoopwaarde van een woning of andere objecten.
De rol van WOZ bij afsluiten of oversluiten van een hypotheek
De WOZ-waarde van je woning is ook van belang bij het aanvragen van een hypotheek. Geldverstrekkers willen weten of de verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek binnen de actuele hypotheeknormen past. Banken kijken hierbij soms naar de WOZ-waarde, maar deze wordt minder belangrijk geacht dan een professionele taxatie. Sommige geldverstrekkers zullen akkoord gaan met het verstrekken van een hypotheek op grond van de WOZ-waarde. Je hoeft dan geen taxatierapport op te laten stellen. Echter, in de meest gevallen vragen geldverstrekkers om een taxatierapport. Aan het laten opstellen van een taxatierapport zijn kosten verbonden.
Bij het oversluiten van een hypotheek wordt over het algemeen een percentage van de WOZ aangehouden en verzoekt men vaak om recente foto’s van de woning. Ook voor herfinanciering of verbouwing kan soms de WOZ beschikking gebruikt worden.
Niet eens met jouw WOZ waarde? Maak bezwaar!
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
