Men hoeft geen expert te zijn om te zien dat de nummer 1 (Makelaarsland) in 2017 een indrukwekkende prestatie heeft geleverd. Maar liefst 71% meer transacties dan in 2015, toen Vastgoed de Top-100 op vergelijkbare manier maakte.
Edwin Bosma van BHB Dullemond: “Als je kijkt naar het totale aantal verkochte bestaande woningen (bron: Kadaster) in 2017 en 2015, dan vergroot Makelaarsland zijn marktaandeel van 1,62 naar 2,04%. Dit is deels te verklaren door de extreme verkopersmarkt: mensen hebben geen full-service makelaar nodig om hun huis te verkopen. En dan is Makelaarsland een hele voordelige keuze met een grote naamsbekendheid en prima dienstverlening.”
Benieuwd naar deze dienstverlening?
Nummer 2 Hoekstra en van Eck (HvE) noteerde 46% groei in het aantal transacties ten opzichte van 2015. Bijna 30% lager dan Makelaarsland, maar Bosma denkt dat de groei in omzet voor HvE een heel stuk hoger zal liggen. “Makelaarsland rekent een vanaf fee van €1.300. Zeg gemiddeld €1.600. (Redactioneel commentaar: Deze informatie is onjuist maar letterlijk overgenomen uit het artikel, Makelaarland rekent een vast tarief van € 1.286 inclusief BTW.) Hoekstra en van Eck zal met zijn courtages zo’n €3.000 per transactie binnenhalen. En dan heeft HvE ook nog eens een hele flink aandeel nieuwbouw en verkoop financiële producten, die niet worden meegenomen in deze lijst.”
Neemt niet weg dat Makelaarsland dit jaar meer dan 10% van alle transacties in de Top-100 voor zijn rekening neemt en marktaandeel wint ten aanzien van alle verkochte bestaande woningen. Wat niet gezegd kan worden over de hele Top-100…
Marktaandeel Top-100
Het gaat heel goed met de makelaardij en toch leverden alle Top-100 makelaars in 2 jaar tijd samen 2,5% marktaandeel in ten opzichte van het totale aantal transacties bestaande woningen. Bosma: “Dat komt overeen met de versplinterde markt zoals wij die zien. Tijdens en na het herstel van de crisis zijn er alleen maar meer en kleinere kantoren bijgekomen, die allemaal een stukje van de taart opeisen.”
Bosma wil de importantie van de Top-100 daarom relativeren. “Als je bedenkt dat er in 2017 in totaal 241.860 bestaande koopwoningen werden verkocht en dat de top100 daarvan 48.367 bij elkaar verkochten, betreft dat een marktaandeel van ongeveer 20%. Zelfs met een benijdenswaardig aantal transacties heeft Makelaarsland toch nog maar 2% marktaandeel. Van marktdominantie -door welke partij dan ook- kan dus geen sprake zijn.”
Uitbreiding en overnames
Vanuit hun praktijk zien Bosma en Hoogendoorn behoorlijk veel overnames; makelaarskantoren zijn druk bezig met toekomstplanning en strategie. Voor een aantal gaat het om het vergroten van hun volume, maar in de meeste gevallen is het een management buy-out omdat er geen familie-opvolging is. Bosma: “Beide zien we echter nauwelijks terug in de Top-100. Het volumespel gaat bij de makelaardij zo hard nog niet, zeker niet in vergelijking met hypotheek- en assurantieadviseurs. Daar zien we veel grotere concentraties. Daaruit concludeer ik dat het toch moeilijker is om makelaarsactiviteiten te vangen in automatisering. Daardoor is het lastig om volume te creëren, consolidaties te behalen en schaalvoordelen te benutten. Had het wel gekund, dan hadden we ene hele andere Top-100 gezien. Ook ziet Bosma voorzichtigheid in de Nederlandse makelaardij. Hoekstra en van Eck is de enige met 25 fysieke kantoren. De rest heeft niet meer dan 10 vestigingen. We zien, ondanks de beterende economie, geen gigantische uitbreidingen qua kantoren. Wellicht komt dat omdat de makelaars na de crisis wel uitkijken om veel groter te groeien.
[……………………………………..*]
Online en fintech
De internetmakelaars -prijsvechters pur sang- groeien, het marktaandeel van de Top-100 steeg in 2 jaar van 14 naar 19%, het aandeel van alle transacties bestaande bouw groeide van 3,2 naar 4,1%. Qua transacties wisten ze een groei te realiseren van maar liefst 58%. Toch valt dat Bosma tegen, gezien de verkopersmarkt van 2017 en de sterke online oriëntatie van huizenverkopers. “Dat bevestigt voor mij dat Nederland momenteel toch nog niet helemaal toe is aan online makelaarsdiensten. Net als bij de hypotheekadviseurs; daar groeit de online markt ook maar mondjesmaat. De consument vindt online een huis kopen of verkopen toch nog steeds een beetje spannend.”
Hoogendoorn ziet dat het vooral voor kleinere internetmakelaars steeds lastiger is om zich te onderscheiden. “Ten opzichte van elkaar maar ook ten opzichte van kleinere lokale makelaars die steeds vaker deeldiensten en online service bieden. Met aan de andere kant een zwaargewicht als Makelaarsland bevinden deze partijen zich in een lastige concurrentiepositie.” Een aantal namen dat in 2016 in de Top-10 internetmakelaars stond, zien we daar dan ook niet meer terug.
Al is de Nederlandse consument misschien terughoudend., de razendsnelle digitalisering en fintech ontwikkeling (innovatieve financiële producten en diensten, er red.) zullen binnenkort grote gevolgen krijgen, zoals we dat in de VS al een tijdje zien gebeuren. Hoogendoorn: “Grotere online partijen zullen zaken als open klantdossiers en blockchain eerder implementeren. Aan klassieke makelaars de uitdaging om sneller slagen te maken in dit soort automatisering en transparantie fintech. Want het zijn juist dit soort innovaties die hen meer tijd zullen geven voor persoonlijke dienstverlening, waarmee ze zich onderscheiden van de online partijen.”
Bosma zijn zijn kanttekeningen bij het adoptievermogen van de klassieke full-service makelaar. “Zoals gezegd zijn makelaars veelal kleine spelers. Dat betekent helaas ook dat ze niet de middelen hebben om te innoveren. Daarom zal het samengaan van verschillende kantoren -om te profiteren van schaalvergroting- de enige optie zijn om vooruit te komen. Die noodzaak is er blijkbaar momenteel nog onvoldoende, maar uiteindelijk zal de tucht van de markt de makelaardij dwingen tot keuzes.”
Bron: Vastgoed Actueel
* kijk voor het hele artikel op de website van Vastgoed Actueel
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
