Met Prinsjesdag kondigde het kabinet een historisch pakket maatregelen aan dat komend jaar het verlies aan koopkracht moet compenseren. Samen met het energieplafond houden velen hierdoor voldoende financiële ruimte over om in 2023 eenzelfde of hogere hypotheek te kunnen afsluiten. Dat is wel afhankelijk van andere ontwikkelingen, waarbij lagere inkomens nu al rekening moeten houden met scherpere normen. Zo valt te lezen in een adviesrapport dat het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) op 3 november aan de Tweede Kamer aanbood.
Jaarlijks adviseert het Nibud, na uitgebreid overleg met andere marktpartijen, de rijksoverheid omtrent de te hanteren ‘financieringslastnormen’. Ook voor 2023 is weer een uitgebreide set tabellen en berekeningen samengeteld die bepalen hoeveel hypotheek je kunt krijgen in jouw financiële situatie. Met de sterk toegenomen energieprijzen en torenhoge inflatie leek het logisch dat er minder zou overblijven in de huishoudportemonnee, met strengere normen en minder leenruimte als gevolg. Dat lijkt dus mee te vallen. Wel gaat het Nibud uit van een gemiddelde loonstijging van 3,7% die is voorspeld. En veel hangt ook af van de ontwikkeling van de hypotheekrente.
Invloed loonstijgingen
Met de huidige inflatie maakt het niet uit hoeveel je verdient; krijg je er komend jaar geen salaris bij dan kun je minder lenen, alle steunpakketten ten spijt. Dat schommelt rond de vijfduizend euro bij een inkomen tussen € 31.000 en € 71.000. Vanaf dat bedrag, de ondergrens van de hoogste belastingschijf, loopt dat op tot ca. € 20.000 minder voor wie een ton verdient.
Alleen zullen de meeste werknemers wel op een loonsverhoging mogen rekenen. Het minimumloon gaat met 10% omhoog, en ook daarboven komen al hogere salarissen tot stand. Logisch en nodig ook, gezien alles duurder wordt. Men gaat nu uit van gemiddeld 3,7% loonstijging. En dan is er — boven de € 31.000 — ineens wel iets meer ruimte bij een nieuwe hypotheeklening, variërend van een paar honderd euro tot zo’n € 10.000 extra voor inkomens tussen de € 55.000 en € 71.000. Alleen huishoudens met een inkomen lager dan € 31.000 zien hun leencapaciteit voor de aanschaf van een woning dalen, ook als hun inkomen meestijgt met het gemiddelde. De kabinetsmaatregelen compenseren hun gestegen kosten onvoldoende.
Voor deze vergelijking hield het Nibud de hypotheekrentes gelijk aan die van 2022, gemiddeld 1,75%. Die zijn in de loop van dit jaar wel fors gestegen, hoewel in praktische zin minder dan gedacht (zie kader onderaan).
Gelijkschakeling zelfde inkomen alleen- en tweeverdieners
Sinds 2013 telt het partnerinkomen steeds iets meer mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Verder profiteerden tweeverdieners de laatste jaren al meer belastingvoordelen. Per 1 januari 2023 wordt de laatste stap gezet: waar het tweede inkomen nu nog effectief voor 93% meetelt, wordt dat voortaan 100%. Daarmee kunnen tweeverdieners dezelfde hypotheek krijgen als een iemand die alleen hetzelfde verdient.
Hypotheekrente maakt het verschil
In de praktijk bestaat er geen Jan Modaal of gemiddeld huishouden. Daarom moet je jezelf niet rijk rekenen of onnodig te kort doen, wanneer je deze algemene cijfers tot je neemt. Je hypotheekadviseur kan de gevolgen van alle wijzigingen tot in detail voor je doorrekenen, wanneer je op zoek bent naar je eerste of volgende eigen woning. Zoomen we toch nog even globaal in op wat verschillende situaties dan valt het volgende op.
Als er komend jaar wordt gerekend met een hypotheekrente van 3,75% én een loonsverhoging van 3,7%, dan is er nog steeds meer leenruimte vanaf modaal. Zo’n tweeënhalf duizend euro bij € 35.000 inkomen; drieënhalf duizend bij € 50.000 en maar liefst € 12.500 bij € 70.000. Moet er worden gerekend met 5%, de rekenrente voor een rentevaste periode onder de tien jaar, dan pakt de maximale hypotheek alleen voor de hoogste inkomens nog zo’n € 11.500 hoger uit. Daaronder wordt de leenruimte enkele honderden euro’s lager dan dit jaar.
Bovenstaande geldt niet voor AOW-gerechtigden. Hun leencapaciteit daalt volgend jaar bij praktisch elk inkomen, het sterkst ook hier bij de lagere. Alleen wie rond de € 50.000 inkomen heeft kan een iets hogere hypotheek krijgen. Deze groep profiteert van de flink toegenomen ouderenkorting, als compensatie voor het achterblijven van het indexeren van de pensioenen.
Afgesloten rente lager dan de geadverteerde
Hoewel de gestegen rentes de huizenprijzen zeker onder druk zetten, concludeert ING dat het effect maar half zo groot is als velen denken. Zij analyseerden door de Nederlandsche Bank verzamelde data en concluderen dat de rente in nieuwe hypotheekcontracten tussen januari en augustus 2022 met gemiddeld +1,2% steeg. In die zelfde periode steeg het gemiddelde tarief in de tabellen van alle marktpartijen met +2,4%-punt. De reden? Meer mensen nemen hun oude rente mee naar een volgende woning en er wordt vaker een kortere rentevaste gekozen vanwege het lagere tarief. Zo zakt het aankoopbudget niet met € 60.000 maar met zo’n € 30.000.
De neerwaartse druk op de huizenprijzen valt dus mogelijk mee, hoewel er meer onzekere factoren zijn die hierbij een rol spelen. Met een slag om de arm gaat ING er nu vanuit dat de woningprijzen tot eind 2023 dalen richting het prijsniveau van eind 2021. Vergeleken met de prijspiek van augustus dit jaar zou dat neerkomen op ongeveer -4,5%.
Verder kijken dan de normen
Bij de presentatie van het rapport deed Nibud-directeur Arjan Vliegenthart een beroep op ‘het gezond verstand’ van consumenten en financieel adviseurs. ‘Een maximale hypotheek geeft hoge vaste lasten. Dat maakt de speelruimte in je budget kleiner en betekent soms dat je andere keuzes moet maken’, aldus Vliegenthart. Met de aanhoudende onzekerheid over de prijzen van energie en voedingsmiddelen én over hoe lang de overheid burgers daarvoor kan compenseren, zijn dat wijze woorden.
Het Nibud stelt geen wijzigingen voor in de samenhang tussen de leennormen en het duurzaamheidslabel van een woning. Daarvoor is er te veel onzekerheid en is het te kort dag. Het advies is wel de mate van energiezuinigheid van een woning in 2024 een belangrijker rol te laten spelen bij de hoogte van de maximale hypotheek. Wat voor hanteerbare regeling men voorstaat voor mensen met een energie-onzuinige woning laat men voor nu in het midden.
Bron: hypotheekrente.nl
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
