Dit jaar gaan de Nederlandse huizenprijzen ongeveer 3% omlaag, zien de grootbanken in hun glazen bol. Makelaars en andere deskundigen houden rekening met erger. „Mijn verwachting voor dit jaar is toch wat somberder”, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt. „Als de hypotheekrente zo hoog blijft, ga je naar een nieuw evenwicht en kom je op een lager prijsniveau.”
Volgens Conijn zitten dergelijke bewegingen ook ingebakken in de Nederlandse woningmarkt. „Eind 2021 stond de huizenprijs nog even op een jaarwinst van 20%. Hoge prijsstijgingen zijn kenmerkend voor de Nederlandse markt, net als forse prijsdalingen. Ik denk dat we een periode van stevige prijsdalingen ingaan. De rente zal hoog blijven, als je De Nederlandsche Bank hoort moet die zelfs hoger, en dat is zeer nadelig voor de verkoopprijs.”
Banken stelden hun prognoses het afgelopen jaar telkens neerwaarts bij. Tot na vorige zomer klonken voorspellingen dat de huizenprijzen in 2022 met 12,5% of zelfs 16% zouden stijgen, terwijl nu blijkt dat het eerder richting 5% gaat.
Ook bij makelaarsketen Brecheisen, met vijf vestigingen in Utrecht en omgeving, is men voorzichtiger dan bijvoorbeeld Rabobank en ABN Amro. „Wij denken dat de prijzen dit jaar 5 tot 10% gaan zakken, maar dat de verkoopaantallen gelijk blijven aan vorig jaar. Daar budgetteren wij op”, zegt makelaar Marcel Arendsen.
Ommezwaai
Hij is met zijn collega’s nog maar net bekomen van de totale ommezwaai die de woningmarkt na de zomer doormaakte. In luttele maanden doken de prijzen toen bijna 6% omlaag, zoals makelaarsclub NVM eerder meldde. „Augustus was het dieptepunt, en in september en oktober zat de schrik er ook goed in. Afgelopen maand hadden we wel weer een goede omzet”, aldus de makelaar.
Hoofdschuldige was de enorme stijging van de hypotheekrente, zegt Jan van Son van het Haarlemse Cirkel Makelaars. „Alle makelaars merkten dat. Toen de rente naar 5% omhoog schoot, zakte het aantal biedingen richting nul.”
Het CBS constateert al vier maanden een lichte daling van de verkoopprijs, maar dat vertelt volgens Van Son niet het hele verhaal: „De cijfers van het CBS lopen altijd drie maanden achter op de transacties.” Volgende week komt makelaarsclub NVM met actuele cijfers over het vierde kwartaal, nadat ze over het derde kwartaal een prijsdaling van bijna 6% meldde.
Wennen
De nieuwe realiteit merken makelaars dagelijks. „Huizenverkopers moeten nog het meest wennen”, zegt Van Son. „Veel verkopers denken nog dat ze er 10% meer dan de vraagprijs voor kunnen krijgen. Maar de koper denkt: ik krijg er wel 10% vanaf. Er is een beetje een impasse.”
Zijn collega Arendsen ziet bij verkopers ook nog te hoge verwachtingen. „De verkoper zegt: mijn huis is mooier dan dat van de buren, dus ik wil meer dan zij ervoor kregen. Maar de koper leest ook de berichten in de media.”
Van Son merkt, net als andere makelaars, dat kopers opeens veel aandacht hebben voor de energiekosten. „Daar wordt goed naar gekeken, was een jaar geleden niet zo.”
De onzekerheid over de energiekosten is wel minder geworden, constateert makelaarsland-directeur Gijs van Wijgerden: „Mensen weten met de energielasten nu een beetje beter waar ze aan toe zijn.” Dat ziet ook de Utrechtse makelaar Arendsen: „Nu de energieprijzen iets zakken, krijgen consumenten het vertrouwen een beetje terug. Men was erg bang voor de energielasten.”
Werkloosheid
Van Wijgerden verwacht nog wel slechtere tijden voor huizenverkopers. „De consument heeft minder te besteden, zijn koopkracht daalt. Maar of de prijzen nou 5% of 10% gaan dalen, dat weet niemand. Ik denk dat we in 2023 uitkomen op een nieuw evenwicht. Even ervan uitgaand dat de rente niet gaat stijgen. We moeten ook zien wat de economie gaat doen. In de vorige crisis hadden we een enorme werkloosheid, dat heeft invloed op de woningmarkt.”
In vroeger tijden joeg hyperinflatie, die dit jaar op rond 10% uitkomt, ook nog wel eens de huizenprijzen op. Nu ligt dat anders, zeg emeritus hoogleraar Conijn. „Als inflatie gepaard gaat met inkomensstijging, dan is het ondersteunend voor de koopprijsontwikkeling. Maar nu zie je dat de inflatie gepaard gaat met groot koopkrachtverlies. Dat kan voor kopers reden zijn om pas op de plaats te maken. En wonen wordt ook duurder doordat de energieprijzen zo zijn opgelopen”, aldus Conijn, die verbonden is aan adviesbureau Finance Ideas.
Woningtekort
Maar huiseigenaren hoeven ook weer niet te vrezen voor een totale prijsval, meent Van Wijgerden van Makelaarsland: „Het woningtekort blijft en de nieuwbouw gaat niet hard.”
Makelaar Arendsen vindt dat je als huiseigenaar de prijsdaling ook kunt relativeren. „De huizenprijzen gingen op het laatst zo hard omhoog, dat was geen prijsstijging, dat was gekte. In de regio Utrecht zijn de prijzen sinds 2017 bijna verdubbeld. Als je 10% minder voor je huis krijgt, maak je nog altijd 90% winst.”
Wie geen huis koopt, heeft sowieso weinig last van de marktbeweging. Zeker niet als je de lage hypotheekrente voor langere tijd hebt vastgezet. Conijn: „Voor de meeste eigenaren is het geen groot probleem. Op papier wordt het huis minder waard, maar de afgelopen jaren is op papier ook veel verdiend.”
Bron: De Telegraaf
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
