Biedsystemen; welke opties zijn er?
Naast de regels van het bieden en onderhandelen is het belangrijk om stil te staan bij de verschillende biedsystemen, die tijdens een verkoopproces kunnen worden gehanteerd. Er zijn vier manieren waarop het bieden en onderhandelen kan verlopen binnen de ‘standaard’ regels van het onderhandelen.
Inhoud
- 4.1 Eén-op-één bieden
- 4.2 Verkoop bij inschrijving
- 4.3 Online bieden
- 4.4 Veiling
De biedgids op je gemak lezen?
Vraag de biedgids aan en je ontvangt 'm direct in je mailbox.
Gelukt!
We hebben je een e-mail gestuurd met de biedgids.
4.1 Eén-op-één bieden
Het één-op-één bieden is het standaard biedsysteem en staat in de makelaardij ook wel bekend als het ‘Amsterdamse biedsysteem’. Hierbij onderhandelen de verkoper en één kopende partij met elkaar.
Wanneer je als koper een bod uitbrengt, is de verkopend makelaar niet verplicht een tegenvoorstel te doen. Ook niet als je de eerste bieder bent. Sterker nog; als er meerdere biedingen zijn, kan de makelaar maar aan één iemand een tegenvoorstel doen. Anders zou de makelaar met meerdere partijen in onderhandeling zijn en dat mag niet.
Door de huidige krappe markt zijn er vaak meerdere bieders voor een woning. Daarom wordt er regelmatig gebruikgemaakt van andere biedsystemen.
Hoe zorgt dit voor transparantie in de markt?
Belangrijk om je te realiseren, is dat er bij onderhandelen een bepaalde mate van ‘intransparantie’ gewenst is, omdat beide partijen er de beste deal uit willen slepen. Eén-op-één bieden is transparant vanuit het oogpunt dat onderhandeld wordt met één partij. De potentiële koper weet zeker dat hij als enige in onderhandeling is. Eventuele andere bieders zijn geïnformeerd dat zij als het ware ‘in de wacht’ staan.
4.2 Verkoop bij inschrijving
Als je (meer dan) eens een bod uitgebracht hebt, dan heb je waarschijnlijk al een keer met een inschrijving te maken gehad. Het kan zijn dat je dit te horen kreeg vóórdat je een bezichtiging had aangevraagd, maar ook nadat je al een bod had uitgebracht. Beiden is mogelijk, want ook tijdens de onderhandelingen mag een makelaar het biedsysteem wijzigen. Het kan natuurlijk zijn dat een woning opeens populairder bleek te zijn dan in eerste instantie werd verwacht. Wel moet de makelaar de lopende onderhandeling stopzetten en alle overige bieders en kijkers inlichten.
Tijdens een inschrijving gaat een makelaar niet in onderhandeling met één van de belangstellenden. Alle belangstellenden mogen éénmalig een eindbod doen, voor een bepaalde datum en tijd. Met een eindbod geef je als koper aan wat jij maximaal voor de woning kan en wil betalen, inclusief onder welke voorwaarden. Dit is anders dan met een openingsbod (bij één-op-één-bieden), waarbij je veelal uitgaat van een tegenvoorstel en dus een onderhandeling.
Voorbeeld 1
- Een huis staat te koop met een vraagprijs van € 400.000 en wordt vanwege de grote belangstelling verkocht via een inschrijving.
- Een van de bieders brengt een eindvoorstel uit van € 440.000 en na het sluiten van de inschrijving maakt de makelaar bekend dat de verkoper het huis aan deze bieder gunt.
- Dan komt er na de inschrijving een regulier voorstel binnen van een andere bieder van € 450.000. De makelaar is verplicht dit nieuwe voorstel door te geven aan de verkoper.
- De verkoper kiest ervoor om af te zien van de overeenstemming en het nieuwe bod te accepteren.
Conclusie: Dit mag
Op het moment dat het nieuwe voorstel binnenkomt is er nog geen koopovereenkomst getekend en is de overeenstemming dus niet bindend. De verkoper is nog vrij om het huis aan een andere partij te gunnen.
Voorbeeld 2
- Een woning staat te koop met een vraagprijs van € 400.000 en wordt vanwege de grote belangstelling verkocht via een inschrijving.
- Een van de bieders brengt een eindbod uit van € 420.000 en na het sluiten van de inschrijving blijkt dit het hoogste bod te zijn.
- De makelaar vraagt de bieder om het bod te verhogen, aangezien de verkoper een hogere opbrengst verwacht had.
- Er wordt een nieuw bod gedaan van € 430.000 en de verkoper besluit zijn woning aan deze bieder te gunnen.
Conclusie: Dit mag niet
Bij een inschrijving vraagt de verkoper alle belangstellenden om een uiterst bod te doen. Bij een uiterst bod mag je als verkopende partij niet meer om een beter bod vragen na de inschrijving.
Voorbeeld 3
- Een woning staat te koop met een vraagprijs van € 400.000 en wordt vanwege de grote belangstelling verkocht via een inschrijving.
- Meerdere bieders brengen een eindbod uit en na het sluiten van de inschrijving blijkt € 420.000 het hoogste bod te zijn.
- De makelaar geeft aan alle bieders door dat de verkoper zijn woning niet gunt, omdat de verkoper een hogere opbrengst verwacht.
- Na het sluiten van de inschrijving wordt een nieuw bod gedaan van € 430.000 en de verkoper besluit zijn woning aan deze bieder te gunnen.
Conclusie: Dit mag
Ook bij een inschrijving heeft de verkoper nog steeds het recht van (niet) gunning. Wanneer de verkoper zijn woning aan niemand gunt, is hij daarna vrij om weer op zoek te gaan naar een nieuwe koper.
Als we kijken naar voorbeeld 2 en 3 zie je dat er een zeer klein verschil zit tussen deze twee situaties. In beide gevallen besluit verkoper zijn woning te verkopen voor € 430.000. Alleen in voorbeeld 3 gunt de verkoper zijn woning in eerste instantie niet aan een van de bieders, en daarmee is de inschrijving afgedaan. De verkoper is daarna weer vrij om elke bieding aan te nemen. In voorbeeld 2 wordt deze ‘stap’ overgeslagen en wordt een onderhandeling geopend op een eindvoorstel tijdens een inschrijving (wat verboden is). Als de makelaar hier open over is, zouden ook anderen hun bod nog kunnen verhogen.
Hoe zorgt dit voor transparantie in de markt?
Omdat bij een verkoop bij inschrijving iedereen de kans krijgt een bod uit te brengen, draagt dit enerzijds bij aan het vergroten van transparantie op de woningmarkt. Anderzijds vergroot het ook onzekerheid in de markt, omdat biedingen niet inzichtelijk worden gemaakt. Dit maakt het uitbrengen van een bod bij een inschrijving voor kopers lastig; het aantal geïnteresseerden en hun voorwaarden of maximale hypotheekmogelijkheden zijn onbekend. Zoals je aan het einde van deze biedgids kunt lezen zet de politiek zich in om hier verandering in te brengen.
Tip!
Ga uit van je eigen wensen en mogelijkheden bij een inschrijving. Bedenk goed wat jij de woning waard vindt en, hoe lastig ook, probeer niet mee te gaan in de huidige rat race. Ben je bang dat je je laat meeslepen? Overweeg dan de hulp van een aankoopmakelaar of aankoopcoach. Voor een makelaar is het namelijk ‘gewoon’ een zakelijke transactie waarin hij vrij kan onderhandelen om er voor jou de beste deal uit te halen.
4.3 Online bieden
Online bieden is te vergelijken met een veiling: Iedereen die meedoet kan direct zien welke biedingen er gedaan zijn en overbieden totdat er niet langer geboden wordt. In de praktijk wordt het nog niet zoveel gebruikt. In de media wordt er wel veel aandacht aan besteed als alternatief voor andere biedsystemen.
De NVM heeft onlangs een eigen systeem voor online bieden geïntroduceerd. Met NVM Online Bieden kun je digitaal bieden op een woning en zie je ook wat anderen geboden hebben. Als er in de laatste 3 minuten een bod wordt uitgebracht, wordt de looptijd van de veiling met 3 minuten verlengd. Net zolang totdat er geen nieuwe biedingen meer binnenkomen.
Op dit moment zijn er nog maar een beperkt aantal makelaars die het gebruiken. De reden dat ze online bieden nog niet hebben omarmd, heeft te maken met de onzekerheid van het effect van dit systeem. Het zou zowel prijzen kunnen opdrijven als drukken; afhankelijk van de woning, locatie, prijs, aantal bieders, etc. Makelaars kunnen dus niet met zekerheid zeggen dat het een positief effect heeft op de verkoop, waardoor een verkopend makelaar het minder snel zal adviseren aan zijn klant.
Uitzondering op de regel: Online bieden en het verbod op uitspelen
Een makelaar mag geen bedragen noemen, maar bij online bieden krijgt iedereen wél van elkaar te zien welke bedragen geboden zijn. Dit komt omdat dit biedsysteem te vergelijken is met een veiling, waarbij het hele principe juist is dat mensen tegen elkaar opbieden. Online bieden mag wel vanwege de NVM-regel dat een makelaar transparant moet zijn. Zolang een makelaar duidelijk uitlegt wat het proces is en hoe er afgeweken wordt van de basisregels, is online bieden toegestaan.
Hoe zorgt dit voor transparantie in de markt?
Het grootste voordeel is dat bieders meteen kunnen zien wat voor bod anderen hebben uitgebracht. Hiermee neemt de onzekerheid over wat je moet bieden af en krijg je als bieder meer gevoel bij de concurrentie. Voorbehouden zijn niet in alle systemen zichtbaar voor andere bieders, waardoor die systemen dan niet niet geheel transparant zijn.
4.4 Veiling
Een veiling werkt dus heel anders dan alle eerder beschreven biedsystemen. De belangrijkste verschillen zijn dat een veiling áltijd openbaar is en dat álle voorwaarden (denk aan voorbehouden en aanvaardingsdatum), behalve de prijs, al vastliggen vóórdat de woning geveild wordt. Om zowel de koper als verkoper de vrijheid te geven afspraken te maken over de verkoopvoorwaarden, wordt er niet vaak voor een vrijwillige veiling gekozen.
De executieveiling is met 95% de meest voorkomende reden dat een woning via een veiling wordt verkocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de eigenaar van de woning de maandelijkse kosten voor de hypotheek niet meer kan betalen. Om (een deel van) de schuld van de eigenaar van de woning terug te krijgen, verkoopt de bank de woning vervolgens via een veiling.
