Bieden en onderhandelen, wat mag wel en niet?
In dit deel nemen we je mee in de regels vanuit de wet en van Nederlands grootste makelaarsbranchevereniging; de NVM. We vertellen je alles wat je moet weten over het bieden en onderhandelen.
Inhoud
De biedgids op je gemak lezen?
Vraag de biedgids aan en je ontvangt 'm direct in je mailbox.
Gelukt!
We hebben je een e-mail gestuurd met de biedgids.
3.1 De regels vanuit de wet
Vanuit de wet zijn drie regels direct van invloed op jou als particulier. Deze regels zijn van toepassing na het bereiken van een overeenstemming (de verkoper accepteert het bod van de koper of vice versa).
Eigendomsrecht – Recht van gunning
Een verkoper heeft altijd het recht van gunning. Zoals de naam al zegt, geeft het de verkoper de vrijheid om te bepalen of en aan wie hij zijn woning gunt. Dus aan wie de woning verkocht wordt en óf er verkocht wordt. Het recht van gunning is niet vastgelegd in een wetsartikel, maar is inherent aan het eigendomsrecht van de verkoper. ‘Eigendom’ is het meest omvattende recht wat je kunt hebben op een (onroerende) zaak en de eigenaar mag dus zelf bepalen wat er met die zaak gebeurt bij verkoop.
Voorbeeld
- Een woning staat te koop met een vraagprijs van € 400.000. De bieder heeft bij de makelaar een bod van € 420.000 uitgebracht.
- Jij brengt een bod uit van € 425.000 maar krijgt te horen dat je bod is afgewezen door de verkoper.
- De verkoper heeft de woning aan de andere bieder ‘gegund’, ondanks dat dit bod lager is.
Conclusie: Dit mag
Het staat de verkoper vrij om de woning te gunnen aan wie hij of zij dat wil. De verkoper hoeft hierbij geen rekening te houden met de eerste bieder of de hoogste bieder.
Schriftelijkheidsvereiste
Deze wet stelt dat als er geen koopovereenkomst getekend is, beide partijen zonder reden van de (ver)koop af kunnen zien. De wet is in het leven geroepen om (ver)kopers te beschermen voor het nemen van een overhaaste beslissing.
Als er nog geen overeenkomst getekend is, wordt dat een (mondelinge) overeenstemming genoemd. Deze kan wel bevestigd zijn via mail of andere (digitale) weg, maar is in geen geval bindend. Pas nadat beide partijen de koopovereenkomst ondertekend hebben, is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Vanaf dat moment kan de verkopende partij niet zomaar van de verkoop afzien (los van eventuele ontbindende voorwaarden die worden opgenomen in de koopovereenkomst). Mocht de verkoper toch niet willen verkopen, dan moet hij een boete van 10% van de koopsom betalen aan de koper. Voor de koper ligt dat anders. Die heeft altijd nog de wettelijke bedenktijd. Als deze is verlopen, kan de koper alleen nog van de koop afzien door de waarborgsom als boete te betalen. Dit is een extra zekerheid voor de verkoper dat de koper écht voornemens is de woning te kopen. De waarborgsom moet altijd overgemaakt worden naar een notaris, die het geld beheert en uitkeert indien nodig.
Tip!
Heb jij mondeling overeenstemming bereikt met een verkoper? Zorg dan zo snel mogelijk voor de ondertekening van de koopovereenkomst. Als de verkoper getekend heeft, kan hij niet meer zomaar van de koop afzien.
Wettelijke bedenktijd
De wettelijke bedenktijd zijn de eerste drie dagen nadat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. In deze drie dagen kan alleen de koper zonder opgave van reden nog van de koop afzien.
Van deze drie dagen bedenktijd moeten tenminste twee dagen werkdagen zijn. Als de laatste dag van de bedenktijd een zaterdag, zondag of feestdag is, dan verloopt de bedenktijd op de eerstvolgende werkdag.
Tip!
Je kunt je gemakkelijk verkijken op het moment waarop de bedenktijd afloopt. Wij hebben een handig overzicht voor je, zodat je precies weet waar je aan toe bent. Bekijk het overzicht wettelijke bedenktijd
3.2 De basisregels van de NVM
Naast de algemeen geldende regels van de wet, moeten makelaars zich ook aan de regels van hun branchevereniging houden, mits zij zich hierbij hebben aangesloten. Van de drie Nederlandse brancheverenigingen is de NVM (Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen) de grootste partij met een marktaandeel van zo’n 70%. Daarom staan we hier stil bij de regels van de NVM, waar ook Makelaarsland lid van is.
De regels voor een NVM-makelaar zijn vastgelegd in de NVM Erecode en in de Statuten en Reglementen van de NVM. Ook zijn er ‘ongeschreven regels’ rondom moraal en goed fatsoen. Deze komen aan bod tijdens de verplichte cursusdagen voor makelaars die zijn aangesloten bij de NVM.
De belangrijkste regels voor jou om te weten zijn:
Het verbod op uitspelen
Het verbod op uitspelen houdt kortgezegd in dat verkopend makelaars (en verkopers) de bedragen van biedingen niet mogen misbruiken om een hoger bod uit te lokken bij belangstellenden. Een makelaar mag ook niet vertellen of er een hoger bod ligt op een woning. Aangeven dat er een beter bod ligt mag wel. Een beter bod kan een hoger bedrag zijn, maar ook betere voorwaarden betekenen, zoals geen voorbehouden of een gunstige aanvaardingsdatum.
Voorbeeld
- Een woning staat te koop met een vraagprijs van € 400.000. De bieder heeft bij de makelaar een bod van € 420.000 uitgebracht.
- Jij brengt een bod uit van € 430.000 en de makelaar geeft vervolgens aan de andere bieder door dat er een hoger bod van +€ 10.000 ligt.
- De andere bieder verhoogt zijn bod naar € 431.000. De makelaar vertelt jou dat er een hoger bod is binnengekomen en dat je geen kans meer op de woning maakt als je geen beter bod neerlegt.
- Je brengt weer een hoger bod uit en de makelaar gaat weer naar de andere bieder om weer een hoger bod te vragen etc.
Conclusie: Dit mag niet
Een makelaar mag belangstellenden geen bedragen doorgeven van andere bieders. Ook niet als alleen het verschil in het bod benoemd wordt.
Hoe zorgt dit voor transparantie in de markt?
Het verbod op uitspelen is bedoeld om kopers te beschermen om onder druk een hoger bod uit te brengen en daarbij mogelijk over hun grens te gaan. Het is helaas niet waterdicht. Een makelaar mag wel zeggen dat er een beter bod ligt, wat natuurlijk in de meeste gevallen impliceert dat er een hoger bod ligt.
Tip!
Houd er rekening mee dat een makelaar nooit onafhankelijk is. Een makelaar treedt altijd op voor een verkoper of koper en probeert er de beste deal voor zijn klant uit te halen.
De verplichting tot informeren
Om transparantie tijdens een verkoop te bevorderen zijn makelaars verplicht belangstellenden te informeren als de makelaar namens zijn verkoper in onderhandeling treedt.
Wanneer een makelaar in onderhandeling is, mogen er gewoon nieuwe bezichtigingen worden gepland, of biedingen worden uitgebracht door andere partijen. Het kan dus voorkomen dat je een afspraak voor een bezichtiging hebt, terwijl de makelaar al met een belangstellende in onderhandeling is.
Tip!
Vraag tijdens een bezichtiging altijd aan de makelaar of hij ‘vrij’ is met de woning (of er al biedingen zijn gedaan of onderhandelingen lopen), welk biedsysteem gehanteerd wordt en hoe het biedingsproces gaat verlopen. Een NVM-makelaar is verplicht jou een eerlijk antwoord te geven.
Als er tijdens een onderhandeling een beter bod binnenkomt en de verkopende partij wil hier op in gaan, moet de makelaar de bieder waarmee hij in onderhandeling is altijd informeren. De verkopende partij kan kiezen de onderhandelingen stop te zetten, of de bieder verzoeken een uiterst bod uit te brengen. Als dit bod minder aantrekkelijk is, dan worden de onderhandelingen waarschijnlijk stopgezet. In dat geval is de makelaar vrij om te onderhandelen met de nieuwe bieder. In de huidige markt wordt vaak aan beide/alle bieders gevraagd om een eindbod te doen; dit noemt men ook wel een verkoop bij inschrijving.
Voorbeeld
- Een woning staat te koop met een vraagprijs van € 400.000. Na meerdere keren over en weer onderhandelen leg je bij de makelaar een tegenbod van € 420.000 neer.
- Een andere bieder brengt vervolgens een hoger bod uit van € 430.000.
- De makelaar geeft aan dat er een beter bod ligt en dat je - om in onderhandeling te blijven - een beter bod moet doen.
- Je verhoogt je bod naar € 425.000.
- De makelaar overlegt met de verkoper en deze besluit de onderhandelingen met jou stop te zetten.
- De makelaar start de onderhandelingen met de nieuwe bieder.
Conclusie: Dit mag
Een makelaar mag een bieder doorgeven dat er een beter bod ligt, maar niet of er een hoger bod ligt en geen bedragen noemen. Een makelaar mag jou ook vragen een beter bod te doen. Als je dan alsnog niet de koper wordt is dit natuurlijk ontzettend vervelend, maar er zijn geen regels overtreden door de verkopende partij.
Hoe zorgt dit voor transparantie in de markt?
De verplichting tot informeren zorgt voor een transparanter (ver)koopproces, doordat je als koper geïnformeerd wordt over de status van de onderhandeling. Een makelaar mag niet met een ander in onderhandeling treden, zonder het jou te laten weten. Als de makelaar jouw voorstel afwijst of zijn tegenvoorstel intrekt, is hij vrij om met een andere bieder de onderhandelingen te starten.
