De meldingsplicht van de verkoper houdt in dat hij of zij gebreken die bij hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Dit geldt ook voor gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn voor de koper.
Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper. Denk bijvoorbeeld aan het recht van de buurman om van het pad gebruik te maken, recht van overpad. Of bij een appartement moet de verkoper het melden als de parkeerplaatsen op het appartementsterrein voor algemeen gebruik zijn.
Maar ook specifieke woonomstandigheden kunnen meldingsplichtig zijn. Denk aan geluidsoverlast. Als je de verkoper van de koper hoort dat hij of zij op zoek is naar een rustige omgeving en de verkoper weet dat de buurjongen elke week drie keer oefent met zijn band, dan is de verkoper verplicht om dat te melden. Door de NVM vragenlijst correct en volledig in te vullen en te beantwoorden vervult de verkoper zijn mededelingsplicht voor de betreffende onderwerpen.
Onderzoeksplicht voor koper
Naast de informatieplicht van de verkoper heeft de koper ook een Onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper een onderzoek moet (laten) uitvoeren naar alle zaken die voor hem van belang kunnen zijn. Zodat hij of zij zekerheid heeft over de woning. Springt de koper te laks met zijn onderzoeksplicht dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben.
Verkoper vaak in voordeel
Worden er gebreken ontdekt na de verkoop van een woning dan wordt de verkoper vaak in het gelijk gesteld. In de praktijk is de verkoper dus vaak in het voordeel. Zo staat ook in het koopcontract vermeld dat je een woning koopt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is voor een koper namelijk heel lastig om te bewijzen dat er bewust informatie is achtergehouden door de verkoper. Hoe bewijs je of een verkoper écht niks van de gebreken af wist, of dat hij dit bewust verzwegen heeft? Het is vaak ook lastig om te bewijzen of een gebrek al vóór de overdracht aanwezig was. Was het lampje van de vaatwasser al stuk voor de overdracht? Deed de oven in de combimagnetron het ook al niet voor de overdracht? Daarbij is de koper zelf verantwoordelijk voor het onderzoeken van de staat van de woning. Hij kan dit zelf doen of hij kan een aankoopmakelaar in de arm nemen, die hier meer verstand van heeft.
Tips voor de koper
Neem dus een aankoopmakelaar in de hand. Hij of zij heeft, waarschijnlijk, meer ervaring dan jij met de onderzoeksplicht en voert deze grondig(er) uit. Mocht je toch nog onverwachte gebreken tegenkomen na de aankoop. Leg deze gebreken vast via video of foto. Meldt deze direct bij de verkoper of verkopende makelaar. Liefst nog binnen een week.
Ben je benieuwd naar wat wij voor je kunnen betekenen bij de verkoop van je huis? We bellen je gratis en vrijblijvend terug.
Voorbeelden uit de praktijk
Een aantal voorbeelden met uitspraak van de rechter uit de praktijk. Ook hieruit zal blijken dat het meestal de verkoper is die in het gelijk wordt gesteld. Hoe kan dat?
- Punt 1: het is heel lastig te bewijzen of een gebrek bewust is achtergehouden door de verkoper
- Punt 2: De koper heeft een onderzoeksplicht en wordt dus ook verantwoordelijk gehouden voor gebreken die hij of zij niet op tijd geconstateerd heeft.
- Punt 3: Mocht het inderdaad om een gebrek gaan dat achteraf ontdekt wordt, dan wordt de koper in dit geschil alleen in het gelijk gesteld als er sprake is van een belemmering van het normaal bewonen van de woning. Of als aantoonbaar kan worden gemaakt dat de verkoper het bewust verzwegen heeft.
Achterstallig onderhoud cv-ketel en herstel rookgasafvoer
Volgens koper had verkoper uiterlijk augustus 2013 regulier onderhoud aan de cv ketel moeten verrichten maar heeft hij dat nagelaten. Bij controle bleek de rookgasafvoer lek. Dat levert gevaar op voor koolmonoxidevergiftiging en is een veiligheidsgebrek. Verkoper heeft aangevoerd dat de laatste controle in augustus 2011 was en dat dat ook zichtbaar was op de sticker op de cv-ketel. De cv-ketel was ten tijde van de koop aan controle toe maar dat is volgens verkoper geen gebrek. Dat er gevaarzetting heeft plaatsgevonden wordt betwist.
In dit geval betreft het een cv-ketel die kennelijk eenmaal in de twee jaren dient te worden gecontroleerd. Koper heeft de woning in april 2013 te koop gezet en in augustus 2013 aan koper verkocht. Dat toen geen regulier onderhoud aan de cv meer heeft plaatsgevonden acht het hof geen gebrek.
Aangetroffen asbest
Koper heeft gesteld dat asbest in de woning is aangetroffen. Dit asbest is aanwezig bij het uiteinde van de schoorstenen, in de open haard en op zolder. Het hof oordeelt dat in de koopovereenkomst in artikel 20 een vrijwaring voor asbest is opgenomen en dat verkoper in de inventarisatielijst heeft opgenomen geen wetenschap te hebben van asbest. Bij een 40 jaar oude woning mag voorts niet worden verwacht dat deze asbestvrij is omdat in het verleden veelvuldig asbest werd toegepast bij schoorstenen en andere kanalen waar warme lucht doorheen kon komen. De in deze woning aangetroffen (hechtgebonden) asbest past bij dit verwachtingspatroon. Het betreft dus geen gebrek dat het normaal gebruik aantast. Dat verkoper ervan op de hoogte was dat de ventilatiebuis van de badkamer die op zolder uitkomt (en is weggewerkt achter betimmering), asbesthoudend was, heeft koper wel gesteld maar niet nader toegelicht.
Kapotte inbouwoven en gaskookplaat
Koper stelt in hoger beroep dat de inbouwoven en een gaskookplaat niet functioneren. Verkoper wijst er terecht op dat koper dit gebrek pas in hoger beroep aan de orde stelt, twee en half jaar na de levering. Nog daargelaten dat het niet waarschijnlijk is dat het gebrek op het moment van de levering bestond nu koper herhaaldelijk velerlei gebreken heeft gemeld aan verkoper, maar deze gebreken niet, gaat op dit onderdeel het beroep van verkoper op de klachtplicht op. De bewijspositie van verkoper is aanzienlijk benadeeld door het lange tijdsverloop tussen levering en melding. De rechten van koper jegens verkoper zijn voor deze posten daarom vervallen.
Wil jij net als 18.000 andere slimme verkopers ook op de hoogte blijven van nieuws in de huizenmarkt?
Ik ontvang graag 1 x per maand tips en nieuws
Bron: NVM
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
