Door het dalen van jouw hypotheekschuld daalt ook het risico van de bank. Met een flinke overwaarde in het huis is het risico voor de bank namelijk (nog) maar klein. Als je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, kan het huis verkocht worden en krijgt de bank het uitgeleende geld terug. Wanneer heb je recht op een lagere hypotheekrente en wanneer niet?
In de meeste sinds 2013 afgesloten hypotheken zit een maandelijkse aflossing op de hypotheekschuld verwerkt. Hierdoor bouw je overwaarde in het huis op. Zelfs bij licht dalende huizenprijzen. Bij stijgende huizenprijzen (zoals de afgelopen jaren) kun je in één jaar tijd een leuk bedrag aan overwaarde opbouwen. Hier ben jij blij mee, maar de bank ook. Een hypotheek verstrekken is namelijk niet zonder risico’s.
Hoeveel risico loopt een bank bij het verstrekken van een hypotheek?
Jouw hypotheek is verpand aan het huis. Dat wil zeggen dat de bank het recht heeft om het huis te verkopen als je niet meer in staat bent om de hypotheeklasten op te brengen. Hier is geen rechtelijke uitspraak voor nodig. Zolang de hypotheekschuld nog hoog is in vergelijking met de waarde van het huis, krijgt de bank het uitgeleende bedrag niet terug bij een gedwongen verkoop. Deze manier van verkoop levert namelijk ook nog minder op dan reguliere verkoop. Dit risico wordt opgevangen met een hogere hypotheekrente. Bijvoorbeeld een risico-opslag tussen 0,4% en 0,8%. Ook in de lage hypotheekrentes van dit moment zit vaak een risico-opslag verwerkt.
Wanneer heb je recht op een lagere hypotheekrente?
De hypotheekbanken geven het liefst geen geld weg. Op een enkele uitzondering na belt de bank jou niet met de heugelijke mededeling dat je korting op de hypotheekrente kunt krijgen. Dat is jammer, want de regels wanneer je wel of geen recht hebt op een lagere hypotheekrente zijn nogal ingewikkeld. Doordat ze er geen aandacht aan besteden, is het dus aan jezelf om het te ontdekken. Graag leggen wij jou uit wat jouw rechten zijn, maar er zijn verschillen per bank en per hypotheek.
Hoe zit het met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
In hypotheken afgesloten met NHG zit al een korting verwerkt. Op deze hypotheken lopen banken namelijk minder risico. Bij het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklasten door bijvoorbeeld een echtscheiding of onvrijwillige werkloosheid, biedt de uitvoerder van de NHG uitkomst door bij gedwongen verkoop de restschulden over te nemen. Met een hypotheek met NHG krijg je dus gelijk al een lagere hypotheekrente.
Wanneer heb je rechten bij een hypotheek zonder NHG?
Daar is geen eenduidig antwoord op te geven. Een eventuele korting is afhankelijk van de waarde van het huis ten opzichte van de hypotheekschuld. Hier is een ingewikkelde noemer voor bedacht, namelijk de Loan to Value (LTV). Is de hypotheekschuld gelijk aan de waarde van het huis? Dan is de LTV 100%. In dit geval is het risico voor de bank groot. Bij gedwongen verkoop levert het huis waarschijnlijk tientallen procenten minder op dan de hypotheekschuld. Is jouw huis €200.000 waard en bedraagt de hypotheek nog maar €120.000, dan is de LTV: 120.000 / 200.000 = 60%. Het risico voor de bank is in dit geval gering.
Hoe zit het bij de Rabobank?
Om je een indruk te geven van de mogelijkheden om te besparen met een lagere hypotheekrente, leggen wij de opties uit bij de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, de Rabobank. Bij de Rabobank betaal je een opslag van 0,4% als de hypotheekschuld ligt tussen 67,5% en 90% van de marktwaarde van het huis. Uitgaande van een hypotheek van € 200.000, betaal je deze opslag als de hypotheek nog tussen € 135.000 en € 180.000 bedraagt. Is de hypotheek nog hoger? Dan bedraagt de opslag op de hypotheekrente 0,7%.
Spring nog geen gat in de lucht als je een hypotheek hebt bij de Rabobank en je recht hebt op een korting volgens deze berekening. Voor oudere hypotheken kunnen er namelijk andere regels gelden.
Het komt er dus eigenlijk op neer dat je het beste contact met jouw bank op kunt nemen als jouw hypotheekschuld sterk verlaagd is. Anders krijg je mogelijk niet waar je recht op hebt.
Op de hoogte blijven en interessante tips ontvangen? Volg ons!
